新聞は全国大手紙だからと言って、すべてを伝えているとは限らないものです。

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マンション管理クリニックのコンサルタント石井です。

私たち「マンション管理士」という国家資格者は、その目的は、士業を生業(なりわい)と するためとか、
向上心・研究心の探求とか、なかには、現役時代の組織依存・役職名依存 としか思えない方など
いろいろですが、今年に入って目的意識が同じにするマンション管理士が それぞれの目的に沿った
管理士会を立ち上げ活動することが難しくなりました。

マンション管理士会と名の付く組織は日本全国各県に「ひとつだけ」とし、
これらを束ねる全国の 管理士会連合会という上部組織に束ねられることとなり、
今まで以上にマンション管理士の地位向上 認知度の向上、能力の向上が図られることになりました。
その最高組織である「日本マンション管理士会連合会」が新聞社から取材を受た事案が記事になったので
各管理士も参照するよう メールが流れてきました。

2015/09/30

2015/09/30

 

記事は新聞紙面をモノクロスキャンした添付ファイルによるものなので
あまり鮮明でなく読みずらい・・・いまどき、もう少し気の利いた
情報伝達が できると思うんですがね。
個人的な感想はここまでにして、
記事の内容は
「マンション組合の会計収支が悪化しており収支改善が求められる」
という内容です。

マンション管理組合の皆様にも参考になるかもしれませんので紹介しておくものとします。

こちらの記事ですが、いずれの例も間違いではありませんが収支改善への掘り下げ方から
別の考え方も多々存在するものです。
例えば 、管理会社見直しのポイントの紹介部分は結果が管理コストの削減になるか、
やすかろう悪かろうの結果になるか単純には判らないものです。
マンション管理コストの収支改善を検討するならぜひ一度ご相談をしてみてください。

以下、2015/09/30日経新聞記事より引用

マンション組合 収支改善

駐車場貸し出しや一括受電で
分譲マンションの管理組合で収支が悪化するところが増えている。区分所有者から集め
る駐車場利用料が車離れで減る一方、支出は電気料金引き上げなどで増えているため
だ。収支悪化を放置すると廊下やエレベーター、排水管など「共有部」にかけるお金が減
り、マンションの資産価値は下がりかねない。賢く収支を改善するポイントをまとめた。

マンション管理組合収支状況
 横浜市内にある築18年のマンション。100台収容できる機
械式駐車場が稼働しているが、住民が使うのは60台だけ。
残りのうち30台は駐車場のサブリースを手掛ける日本駐車
場開発と契約している。法人の営業車向けにまた貸しして、
年間で360万円の収入を得ているという。
 一般的に管理組合の収入は住人からの駐車場利用料と
管理費が柱。一方、支出は日常の清掃や簡単な修理など
をする管理会社に払う委託費、廊下の照明やエレベーター
などの電気代が中心だ。不動産コンサルティング会社、さく
ら事務所(東京・渋谷)の土屋輝之氏は「都市部で収支が悪
化する例が多い」と話す。
 最大の要因は「機械式駐車場の稼働率低下で収入が
減っていること」(土屋氏)。交通の便のよいマンションで乗
用車を手放したり、カーシェアリングを利用したりする家庭が増えているためだ。高齢を理
由に運転自体を取りやめる人もいる。
 管理組合の収入が大幅に減ると、電球が切れても交換できなかったり、配管掃除の回数
を減らしたりせざるを得ないなどマンションの資産価値が下がる可能性がある。毎月の管
理費を上げることができれば収入は増えるが、管理組合総会で過半数の出席と、出席者
の過半数の賛成が必要だ。ハードルは高い。

安定収入得られる

そこで注目を集めるのが駐車場の貸し出し。管理組合は駐車場のノウハウが不足がち
なので、サブリースが一案になる。日本駐車場開発のほか、駐車場運営コンサルティング
の駐車場綜合研究所などが手掛ける。空き駐車場をまとめて借り上げ、法人などにまた貸
しする。日本駐車場開発の桜井富美男東京本部本部長は「管理組合は安定収入を得られ
る利点がある」と話す。
一方、管理組合の支出を抑えるにはどんな方法があるのだろうか。東京都杉並区のある
13階建てマンションは6月、管理会社を変更した。それまでは販売会社の管理部門が担当
していたが、サービス内容が不十分で住人の不満がたまっていたからだ。前の管理会社も
含めて複数の業者に見積もりを頼み、費用が最も安かった大手不動産系の管理会社を選
んだ。委託費は年間で約620万円と2割強減り、清掃の回数が増えるなどサービス面も改
善した。節約できた費用はマンションの修繕積立金に回すという。
管理会社を見直す際はサービスの内容がポイントだ。管理費滞納者への対応など、契
約業務をきちんと実施しているかを確認したい。タワーマンションなどでは宅配便やタク
シーの手配、共用施設の予約受け付けなどをするコンシェルジュがいるところも多い。住
人にアンケートをして勤務時間やサービス内容を見直すのもいいかもしれない。
過度に割高な料金を支払っていないかもチェックしよう。管理会社が示す「委託業務費明
細」をみれば、具体的にどの業務にいくら支払ったのかがわかる。同じ業務でも別の会社
に見積もりをとると委託費が下がる場合もある。

管理会社見直しの際のポイント
支出を減らす方法としてこれから関心を集めそうなのが一括受電だ。「管理費の値上げ
をしなくてすみそうです」。こう話すのは東京都文京区の中山澄子さん。千代田線千駄木
駅近くにあるマンションで管理組合の理事長をしている。来年2月から東京電力の一括受
電を始める予定だ。
共有部の電気料金は悩みのタネだった。震災後の電気料金の引き上げや消費増税で年
間で100万円を超え、支出の約2割になったからだ。組合の繰越金でしのいできたが「もう
限界だった」。一括受電にすれば電気料金は年間で45%減り、10年契約で計約560万円少
なくなるという。

一括受電の仕組み

全戸の承認必要

一括受電は管理組合や一括受電会社が電力会社と高圧契約を結び、低圧に変えてか
ら共有部に供給する。ふつうは電力会社が変換するが、一括受電会社が自前で変換し、
大口契約のため電気料金が安い。中央電力(東京・千代田)やオリックス電力(同・港)など
が手掛ける。昨年8月には東電も参入した。
 一括受電を導入するには管理組合総会の決議と全戸の承認が必要だ。各戸に供給する
電力も契約先が変わるため「1戸でも反対だと導入できない」(中央電力の山本一佳マ
ネージャー)。導入時の工事や数年に1回の法定点検の際には一時停電する。電気料金
の節約にはつながるが、こうした注意点があることを知っておこう。

 

マンション管理士 助言受けるのも手

分譲マンションの管理組合は区分所有者で構成し、理事など役員も交代で務めるのが 一般的。
このため管理の実務に詳しいとは限らない。組合運営で助言を受けたいときの選 択肢の1つが、
マンション管理士だ。国家資格で、管理組合の理事会・総会で助言したり、
管理会社への業務委託内容や委託料が適正かどうかを判断したりするなど様々な支援を する。
基本的に有料だが、日本マンション管理士会連合会(日管連)に加盟する都道府県の管理士会や
一部自治体は無料相談会を開いている。日管連は7月から管理士を無料で派遣 し、
管理状況の診断や改善点などをまとめるサービスも始めている。

 

 

 

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