マンションバブルってホントでしょうか

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毎日、記録的な暑さが続いて、以外にも夜間の熱中症も多いそうです。お気をつけください。
千葉県のマンション管理相談オフィスも「マンション管理クリニック」の石井です。

いま表面的あるいは一部的には、見えているような首都圏マンションバブルはいつまで続くと思いますか?

2017年には再び消費税が上がる予定なので、それ以降のマンション販売は確実に景気が冷え込み、
停滞するはずです。想定利回りが4%未満のうちは買い時ではありません。

そして、残りは投資目的の外国人といった比率でしょう。通常、坪単価が300万円を超えるマンションは、
年収が1000万円クラスでないと、とても手が出せるマンションではないので、異様なほど高騰しているといえます。
もちろん、その後の維持管理コストも大きなものになる訳で購入後に持ち続けることへの経済力が求められます。

5000万円を超えたのはバブル末期の1992年以来だという。
でも今後も空き家率が高まっていくことを考えると、20年後には日本人のマンションに対する常識や意識は
大きく変わっていると思いますね。(不動産経済研究所によれば、2014年の平均価格は前年比2.7%増の5060万円。)

新築マンションの分譲戸数は激減し、中古の売買が主役になっているでしょう。ただ、マンションの資産価値は
9割が立地で決まるといっても過言ではなく、売れないマンションにはそれなりの理由があることも忘れてはなりません。
資産価値が落ちない山手線圏内であっても、常に借り手がつく保証はありませんし、
人口が減少すれば住宅に暮らす人が減るのも当然です。
50年かかってやっと元が取れたと思ったら、そのマンションなんてもうボロボロか建替えですよね。

例えば、オリンピックの選手村が建設される予定の晴海エリアには『ザ・パークハウス晴海タワーズ』や
『勝どきザ・タワー』といったタワーマンションが林立し、平均坪単価(3.3平方メートル)が290万円台から
300万円台前半といった高額物件となっています。都心部では昨年の11月からさらに1割は値上がりしているそうです。

賃貸に回して家賃収入を得る年間利回り(収益率)も4%未満といいます。
そんな時代に差し掛かっている今、従来の感覚で新築の高額マンションに飛びつくことはリスクも大きいといえます。
そして、2019年に日本中の世帯数が減り始め、東京オリンピックが開催される2020年からは
首都圏の人口も減っていくと予想されています。
毎年の新築着工戸数が80万戸を超え、東京都でも11%の空き家率になっています。
これからの時代、マンションも格差社会と同様に立地や設備、維持管理のグレード格差が
マンションの資産価値に大きく影響を及ぼしてくると考えられます。
誰も買わない、住みたくないようなマンションは著しく老朽化が進み、
空き室も激増しスラム化、廃墟となる可能性すらあります。

そんな先行き、マンション管理士としての存在価値は、どんなにところに向かうのでしょうか・・・・

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